전세 vs 월세 비교 계산기

📖 전세 vs 월세 계산기, 이렇게 활용하세요

"전세가 무조건 이득"이라는 통념은 절반만 맞아요. 전세 보증금에 묶이는 목돈을 다른 곳에 굴렸을 때의 수익(기회비용)과 전세대출 이자까지 따지면, 금리 상황에 따라 월세가 유리한 경우도 있어요. 이 계산기는 두 선택지의 실질 월 주거비용을 같은 기준으로 비교해드려요.

전세 조건과 월세 조건을 입력하면 보증금 기회비용·대출 이자·월세를 모두 월 단위 비용으로 환산해 어느 쪽이 매달 얼마나 저렴한지 보여드려요. 계약 갱신이나 이사를 앞두고 의사결정 자료로 활용하세요.

보증금 기회비용이란?

전세 보증금은 "내는 돈"이 아니라 만기에 돌려받는 돈이라서, 얼핏 전세는 공짜로 사는 것처럼 보여요. 하지만 그 목돈이 집주인에게 묶여 있는 동안 예금 이자나 투자 수익을 포기하고 있는 셈이고, 이 포기한 수익이 바로 기회비용이에요. 월세와 전세를 같은 저울에 올리려면 "월세로 내는 돈"과 "보증금에 묶여서 포기하는 수익"을 함께 비교해야 하고, 이 계산기가 하는 일이 그거예요.

기회비용률, 몇 %로 설정해야 하나

정답이 있는 값이 아니라 "보증금을 빼면 그 돈을 실제로 어디에 둘 것인가"에 대한 내 계획을 숫자로 옮기는 값이에요. 안전하게 굴릴 생각이면 지금 내가 실제로 받을 수 있는 예금·파킹통장 금리 수준을, 주식 등 투자에 쓸 생각이면 본인의 기대수익률을 넣으면 돼요. 기대수익률을 높게 잡을수록 목돈이 묶이는 전세가 불리하게 계산된다는 점을 기억하세요. 확신이 없다면 낮은 값과 높은 값으로 두 번 계산해서 결과가 뒤집히는지 보는 게 좋아요 — 두 경우 모두 같은 쪽이 유리하다면 그 결론은 꽤 튼튼한 거예요.

전월세전환율, 개념만 알아두기

같은 집을 전세에서 월세로(또는 반대로) 바꿀 때 보증금 얼마를 월세 얼마로 치는지의 비율을 전월세전환율이라고 해요. 집주인이 "보증금을 낮추는 대신 월세를 올리자"고 제안했을 때, 그 교환 비율이 시세보다 나에게 불리한지 가늠하는 개념이에요. 지역·시기마다 수준이 다르므로 실제 협상 전에는 해당 지역의 최근 시세를 확인하고, 이 계산기에 바뀐 조건을 넣어 총비용이 어떻게 달라지는지 비교해보세요.

계산 결과 밖에서 따져야 할 것들

이 계산기는 비용만 비교해요. 계산상 전세가 유리하게 나와도 보증금을 떼일 위험은 별개의 문제이므로, 계약 전에 전세사기 예방 체크리스트로 등기부·보증보험 등을 반드시 점검하세요. 반대로 월세 쪽으로 기울었다면 청년 월세 지원·전세 대출 같은 청년 주거 혜택에 해당하는지 확인해보세요. 지원을 받으면 비교 전제 자체가 달라질 수 있어요. 독립을 처음 준비한다면 결정→집 구하기→계약→입주→예산 재설계 순서를 자취 독립 머니 가이드에서 한눈에 볼 수 있어요.

어떤 기준으로 계산하나요?

전세의 실질 비용 = (내 돈으로 낸 보증금 × 기회비용 수익률 + 전세대출액 × 대출금리) ÷ 12개월로, 월세의 실질 비용 = 월세 + (월세 보증금 × 기회비용 수익률 ÷ 12)로 계산해 비교해요. 기회비용 수익률은 보증금을 예금·투자에 굴렸다면 얻었을 수익률을 의미해요. 중개수수료·이사비용 같은 일회성 비용은 반영되지 않습니다.

자주 묻는 질문

기회비용 수익률은 몇 %로 넣어야 하나요?

보증금을 빼서 실제로 어디에 둘지를 기준으로 정하세요. 안전하게 예금·파킹통장이면 2~3%, 투자까지 고려하면 4~5%를 많이 써요. 수익률을 높게 잡을수록 목돈이 묶이는 전세가 불리하게 계산됩니다.

전세대출 이자도 반영되나요?

네. 보증금 중 대출로 충당하는 금액과 대출금리를 입력하면 이자 비용이 전세 쪽 비용에 더해져요. 버팀목·신생아 특례 같은 저금리 정책대출을 받을 수 있다면 전세의 실질 비용이 크게 낮아지니 금리를 정확히 넣는 게 중요해요.

관리비는 어떻게 비교하나요?

이 계산기는 순수 주거비(보증금·월세·이자)만 비교해요. 같은 집이라면 관리비가 비슷하지만, 전세 매물과 월세 매물의 관리비가 크게 다르다면 그 차액을 월세 쪽 비용에 직접 더해서 비교해보세요.

전세가 유리하다고 나오면 바로 전세로 계약해도 되나요?

비용 비교는 판단 재료의 하나일 뿐이에요. 전세는 보증금을 돌려받지 못할 위험(전세사기·역전세)과 목돈이 묶이는 유동성 제약이 있으므로, 계산 결과와 별개로 등기부 확인·보증보험 가입 가능 여부 같은 안전장치를 먼저 점검해야 해요. 전세사기 예방 체크리스트를 계약 전에 꼭 확인하세요.

반전세(보증부 월세)는 어떻게 비교하나요?

반전세는 월세 조건 쪽에 보증금과 월세를 그대로 입력하면 돼요. 보증금 기회비용과 월세 납입액이 함께 월세 쪽 비용으로 계산됩니다. 집주인이 보증금과 월세의 교환(전월세전환)을 제안했다면, 바뀐 조건을 다시 입력해 총비용이 어느 쪽이 낮은지 비교해보세요.