사회초년생 피해가 가장 많은 게 전세사기예요.
계약 전 → 계약 당일 → 입주 후, 단계별로 체크하세요
항목을 누르면 체크돼요. 하나라도 미심쩍으면 계약하지 않는 것이 최선의 방어입니다.
아직 집을 고르는 단계라면 함께 확인하세요 — 전세와 월세 중 어느 쪽이 유리한지는 전세 vs 월세 계산기에서 보증금 기회비용까지 넣어 비교할 수 있고, 전세대출을 받을 계획이라면 대출 상환 계산기로 월 상환 부담을 미리 계산해두세요. 청년이라면 청년 주거 혜택에서 월세 지원·전세 대출 제도도 함께 챙기는 것이 좋습니다.
| 상황 | 대응 |
|---|---|
| 만기인데 보증금을 안 돌려줘요 |
① 만기 1~2개월 전 내용증명으로 반환 요구 ② 반환보증 가입자는 HUG 등에 이행 청구 ③ 미가입자는 임차권등기명령 신청 후 이사(대항력 유지) → 보증금반환청구소송 |
| 집이 경매로 넘어갔어요 |
확정일자 기준으로 배당 요구. 소액임차인이면 최우선변제금 일부 보호. 전세사기 피해자는 전세사기피해지원위원회(국토부) 피해자 결정 신청 시 경·공매 유예, 우선매수권, 저리 대출 등 지원 |
| 사기가 의심돼요 | 경찰(112)·전세피해지원센터(HUG, ☎1533-8119) 상담. 무료 법률 상담은 대한법률구조공단(☎132) |
네. 금액이 작을 뿐 구조는 같아요. 보증금 1,000만원 이상이라면 등기부등본 확인·전입신고·확정일자는 똑같이 챙기세요. 월세 보증금도 집이 경매로 넘어가면 순위에 따라 떼일 수 있습니다.
금액이 관건이에요. (선순위 근저당 + 내 보증금)이 집 시세의 70~80%를 넘지 않으면 일반적으로 감당 범위로 봐요. 근저당 채권최고액은 보통 실제 대출의 120~130%로 설정된다는 점도 참고하세요. 다만 신축 빌라처럼 시세가 불투명한 집의 근저당은 훨씬 보수적으로 판단해야 합니다.
요건이 있어요. 보증금 한도(수도권 7억·그 외 5억 이하), 전세가율 기준(주택가격의 90% 이내), 선순위 채권 비율 등을 충족해야 하고, 계약 기간이 절반 이상 남아 있어야 해요. 그래서 "가입 가능한 집인지"를 계약 전에 확인하는 게 중요합니다 — 가입이 안 되는 집은 그 자체로 위험 신호예요.
전입신고(+실제 거주)는 "대항력" — 집주인이 바뀌어도 계약 기간 동안 살 권리와 보증금 반환을 주장할 수 있는 힘이에요. 확정일자는 "우선변제권" — 경매 시 후순위 채권자보다 먼저 배당받을 권리예요. 둘 다 있어야 보증금이 제대로 보호되므로 이사 당일 함께 처리하세요.
대항력(전입신고+거주)을 갖췄다면 임대인 지위가 새 집주인에게 자동 승계되어 만기 때 새 집주인에게 보증금을 청구하면 돼요. 다만 새 집주인의 자력이 의심되면(세금 체납·다주택 갭투자 등) 임대인 변경을 이유로 계약 해지를 검토할 수 있으니 전세피해지원센터 상담을 받아보세요.
보증금 기회비용까지 반영해 어느 쪽이 유리한지 계산해드려요. 독립 준비 전체 과정이 궁금하다면 자취 독립 머니 가이드에서 순서대로 확인하세요.
전세 vs 월세 계산기 →기준일: 2026년 · 출처: HUG 안심전세포털·국토교통부 전세사기 피해 예방 안내, 주택임대차보호법. 보증 요건·지원 제도는 변경될 수 있으며 본 내용은 법률 자문이 아닌 참고용입니다. · 최종 업데이트: 2026-07-31