DTI 총부채상환비율 계산기

📖 DTI 총부채상환비율 계산기, 이렇게 활용하세요

DTI(총부채상환비율)는 주택담보대출 심사에서 쓰이는 지표예요. 연소득 대비 1년간 갚아야 할 부채의 비율이라는 점은 DSR과 비슷하지만, DTI는 철저히 "이 주담대를 감당할 수 있는가"라는 질문에 맞춰져 있어요. 그래서 이 계산기는 전체 부채 진단용이 아니라, 주담대 신청을 앞두고 심사의 소득 관문을 미리 점검하는 용도예요.

원리금과 이자를 다르게 세는 이유

DTI의 분자는 두 부분으로 나뉘어요. 새로 받을 주담대는 원금과 이자를 모두(원리금 전체) 세고, 이미 갖고 있는 기타 대출은 이자만 세요. 심사의 초점이 "새로 실행될 주담대"에 있기 때문이에요. 주담대는 원리금 전체를 넣어 이 대출 자체의 상환 부담을 정면으로 재고, 기타 대출은 매달 실제로 빠져나가는 이자만 반영해 배경 부담으로 취급하는 구조예요. 그래서 기타 대출이 있어도 DTI는 DSR보다 유리하게 나오는 경우가 많고, 뒤집어 말하면 DTI가 잘 나왔다고 심사 통과가 보장되는 건 아니에요.

상환방식도 결과를 갈라요. 같은 금액·금리라도 원리금균등·원금균등·만기일시 중 무엇을 고르느냐에 따라 연간 원리금이 달라져 DTI가 달라져요. 계산기의 상환방식 탭을 바꿔가며 어떤 구조가 내 심사에 유리한지 비교해보세요. 다만 실제로 선택 가능한 상환방식은 대출 상품마다 다르니 은행 확인이 필요해요.

DSR 규제와의 관계

2023년 이후 대부분의 주담대에서는 모든 대출의 원리금을 합산하는 DSR이 DTI보다 강하게 작동해요. 그래도 DTI를 계산하는 이유는 지역별 DTI 한도(규제지역 40%·수도권 비규제 60%)가 주담대 심사의 관문으로 남아 있어서예요. 두 지표 중 낮은 한도가 실제 한도가 되니, 내 부채 전체 관점의 상환 여력 진단은 DSR 자가진단 계산기에서 함께 확인하세요.

주담대 준비, 이 순서로 점검하세요

주담대 심사는 담보와 소득 양쪽을 봐요. ① 주택담보대출 맞춤 추천으로 내 소득·현금에 맞는 자금 규모를 잡고 → ② LTV 계산기로 집값 대비 대출 한도(담보 관문)를 확인한 뒤 → ③ 이 페이지의 DTI와 DSR로 소득 관문 통과 여부를 점검하고 → ④ 대출 상환 계산기로 월 납입액이 가계에서 감당되는지 확인하는 순서예요. 이렇게 보면 심사의 어느 단계가 내 병목인지 미리 알 수 있어요.

어떤 기준으로 계산하나요?

DTI(%) = (신규 주담대 연 원리금 + 기타대출 연 이자 합계) ÷ 연소득 × 100. 주담대 원리금은 상환방식·금리·기간으로 계산하고, 기타대출은 원금분할 없이 이자 납부액만 포함해요. DSR 계산식과의 차이는 기타대출 항목이에요(DSR: 원금+이자, DTI: 이자만).

적용 한도는 규제지역(서울 전역·경기 12곳) 40% / 수도권 비규제지역 60%(아파트 담보대출 한정) / 지방 비규제지역 DTI 규제 미적용이에요. 생애최초 주택 구입자와 규제지역 내 서민·실수요자(부부합산 연소득 9천만원 이하·주택가격 8억원 이하·무주택세대주)는 규제지역에서도 60% 이내가 적용돼요. 법령상으로는 투기지역·투기과열지구 40%(주택 전반), 조정대상지역 단독 지정 시 50%(아파트 한정)이지만, 현재 규제지역은 전부 조정대상지역·투기과열지구 동시 지정이라 40%가 적용돼요. 1억원 이내 소액대출은 DTI 산정에서 배제될 수 있고, 2주택 이상 보유 세대의 생활안정자금 목적 대출은 한도가 10%p 차감돼요. 근거: 은행업감독규정 [별표6], 금융위원회 10.15 대책 FAQ(2025.10.17). 규제지역 지정은 변동될 수 있으니, 실제 신청 시점에는 발표 원문으로 다시 확인하세요.

자주 묻는 질문

주담대 심사에서 DTI와 DSR 중 뭐가 실제 한도를 정하나요?

은행은 두 지표를 모두 확인하고, 더 낮게 나오는 한도가 실제 한도가 돼요. 기타 대출의 원금까지 합산하는 DSR이 기존 대출이 많을수록 먼저 걸리는 경우가 많아요. DTI로 지역 기준을 점검한 뒤 DSR 자가진단 계산기로 전체 부채 기준도 함께 확인하세요.

기타대출 이자는 어떻게 구하나요?

신용대출·자동차할부 등 대출 약정서나 상환 스케줄에 나온 연 이자 합계를 입력하세요. 정확한 값을 모른다면 '잔액 × 금리'로 어림해도 돼요. 예: 신용대출 잔액 1,000만원, 금리 5% → 연 이자 50만원.

전세보증금 대출도 DTI에 포함되나요?

임차보증금 담보대출(전세대출)은 DTI 산정에서 제외하는 경우가 많아요. 다만 금융기관마다 다르고 최근 규정이 수시로 바뀌어서, 실제 한도는 대출 신청 은행에서 직접 확인하는 게 정확해요.

상환방식에 따라 DTI가 달라지나요?

네. 같은 금액·금리라도 상환방식에 따라 연간 원리금이 달라져 DTI 수치도 달라져요. 계산기의 상환방식 탭을 바꿔가며 비교해보세요. 다만 실제 심사에서 선택할 수 있는 상환방식은 대출 상품마다 다르니 은행에서 확인이 필요해요.

주담대 신청 전에 무엇부터 확인해야 하나요?

담보 관문인 LTV를 먼저 확인하고, 소득 관문인 DTI·DSR을 점검한 뒤, 월 납입액을 가계 예산과 맞춰보는 순서를 권해요. 각각 LTV 계산기·DSR 자가진단 계산기·대출 상환 계산기로 미리 점검할 수 있어요.

규제지역은 어디이고 DTI는 몇 %가 적용되나요?

2025.10.16 효력 기준 서울 25개 구 전체와 경기 12곳(과천·광명·의왕·하남시, 성남 분당·수정·중원구, 수원 영통·장안·팔달구, 안양 동안구, 용인 수지구)이 규제지역이에요. 현재 규제지역은 전부 조정대상지역과 투기과열지구로 동시 지정되어 DTI 40%가 적용돼요. 규제지역 지정은 정책에 따라 바뀔 수 있으니, 실제 신청 시점에는 금융위원회·국토교통부 발표 원문으로 다시 확인하세요.

생애최초·서민실수요자는 DTI가 다르게 적용되나요?

네. 생애최초 주택 구입자와 규제지역 내 서민·실수요자는 규제지역에서도 DTI 60% 이내가 적용돼요(은행업감독규정 [별표6]). 서민·실수요자는 부부합산 연소득 9천만원 이하, 주택가격 8억원 이하, 무주택세대주 세 요건을 모두 충족해야 해요. 세부 요건과 적용 여부는 신청 은행에서 확인하세요.

지방(비수도권)은 DTI 규제가 없나요?

은행업감독규정 [별표6]의 DTI 규제는 규제지역의 주택과 수도권 비규제지역의 아파트에 적용되고, 지방 비규제지역은 규제 대상에 없어요. 수도권 비규제 60%와 조정대상지역 50% 한도는 아파트 담보대출에 한정돼요. 다만 DTI 규제가 없어도 모든 대출의 원리금을 합산하는 DSR 규제는 전국에 적용되니, DSR 자가진단 계산기로 함께 확인하세요.